3주택 보유자의 절세

[김예나의 세테크] 3주택 보유자의 절세

소득세 부과땐 부부의 소득 따로 계산
부부가 나눠서 보유하면 세 부담 덜어

 

대기업 부장인 A씨는 현재 주택 세 채를 보유하고 있다. 그중 한 채는 5년 전 아버지로부터 상속받은 것으로 현재 자신이 살고 있다. 나머지 두 채는 투자 목적으로 구입한 강남과 목동에 있는 아파트다. 평수는 크지 않지만 인기가 좋아 각각 보증금 3억원에 전세를 줬다.

A씨는 그동안 이 전세 보증금에 대해서는 세금을 낼 필요가 없었다. 전세보증금의 경우 보유한 주택 수에 관계없이 세금을 내지 않아도 됐기 때문이다. 하지만 세법이 개정되면서 내년부터는 상황이 달라진다. 3주택 이상 보유자의 경우 전세보증금도 종합소득세 과세 대상이 될 수 있다. 전세보증금 총액이 3억원을 넘으면 보증금에 대해서도 세금을 내야 한다.

현재 A씨의 전세보증금은 총 6억원이다. 따라서 3억원이 넘는 나머지 3억원에 대해선 세금을 내야 한다.

3억원의 60%(1억8000만원)에 대해 정기예금 이자율 등을 감안해 이자 상당액을 계산하고, 이를 종합소득금액에 합산한다. 만약 적용되는 이자율을 연 4%로 가정하면 합산되는 소득금액은 720만원. 여기에다 비용으로 빼주는 경비를 약 50%(경비율은 소득자 상황에 따라 다름)로 적용한다면 실제 과세 대상 소득금액은 360만원 정도가 된다. 그런데 A씨는 이미 근로소득만으로도 최고세율(38.5%, 주민세 포함)을 적용받고 있기 때문에 전세보증금과 관련해 연간 약 140만원(360만원X38.5%)의 세금을 내게 된다.

하지만 A씨와 거의 비슷한 상황이지만 세금을 내지 않는 경우도 있다. B씨도 A씨처럼 주택 세 채 중 두 채를 각각 3억원의 보증금을 받고 전세를 줬다. 하지만 B씨는 전세를 준 아파트 두 채 중 한 채가 부인 명의로 돼 있기 때문이다. 3주택 여부를 따질 때 부부의 주택 수를 합산해 판단한다. 하지만 과세 소득을 계산할 때는 남편과 아내의 소득을 별도로 따진다. 그렇게 되면 B씨와 부인의 전세보증금은 각각 3억원이 된다. 과세 대상인 3억원 초과분이 0원이 되면서 세 부담이 사라진 것이다.

A씨와 B씨의 상황이 비슷해 보이지만 자산과 소득을 부부 두 사람의 명의로 적절히 분산함으로써 세금 부담이라는 면에서는 큰 차이를 가져온 것이다. 이처럼 전세보증금에 이자율을 적용해 나온 금액을 소득에 합치기 때문에 자산을 부부가 적절하게 나눠 가지면 세금을 줄일 수 있는 것이다.

A씨는 근로소득 때문에 이미 최고세율을 적용받아 세 부담이 많다. 하지만 주택 세 채를 모두 전업주부인 A씨의 부인이 보유하고 있었다면 전세보증금에 대한 연간 세금은 24만원으로 대폭 줄어든다. 전세보증금 외에 특별한 소득이 없는 A씨 부인의 경우 6.6%의 세율이 적용되기 때문이다.

전세보증금에 세금이 부과된다고 해서 부부가 당장 명의를 바꾸기는 쉽지 않다. 취득세와 등록세 등 추가적인 비용뿐만 아니라 증여 등 고려해 할 사항이 만만치 않기 때문이다. 하지만 장기적 관점에서 볼 때 자산을 적절히 분배해 세금을 줄이는 것은 고려할 만하다

김예나 삼성증권 세무전문위원