10년 후 내다보고 집 고르자
부동산 정책은 서민의 주거안정을 최우선으로 여긴다. 70년대에는 4대문 안으로 인구가 밀집됐다. 그래서 가격이 폭등했다. 정부는 서민의 주거안정을 도모해야 했다. 강남과 잠실을 개발했다. 따라서 이때는 강남으로 갔어야 했다. 80년대에는 서울시 인구가 계속 증가하고 강남으로 인구가 밀집됐다.
정부는 그래서 목동을 개발했다. 따라서 이때는 목동으로 갔어야 했다. 90년대를 보자. 4대문 안쪽·강남·목동에 인구가 또다시 밀집돼 가격 폭등이 일어났다. 경기도 신도시가 개발된 이유다. 이때는 분당과 일산으로 갔어야 했다.
2000년대는 분당과 일산으로 인구가 몰렸다. 자, 이제 어디로 가야할까? 당신은 이제 재개발과 2차 신도시 후보지로 눈을 돌릴 필요가 있다. 부동산도 이제는 장기투자가 트렌드다. 10년 후 오를 곳으로 찾아가야 한다. 신도시, 대도시, 인구가 늘어나는 곳, 소득이 향상되는 곳으로 찾아갈 필요가 있다.
중대형 아파트가 지배한다
2005년 한국경제신문에서 나온 『2010년 대한민국 트렌드』라는 책을 보면 ‘궂은 일도 마다 않는 로봇 가정부’라는 글이 있다.
로봇 가정부는 여성을 해방시키기 위해 만들어진 것이며, 가까운 미래에 이 로봇은 청소에서 간단한 아침 준비까지 군소리 없이 착착 일을 해 나갈 것이라는 내용이다. 1가구 1로봇 시대의 도래를 의미한다. 그런데 과연 20평대 아파트에 이런 로봇이 어울릴 수 있을까?
아마 몇 번 움직이다 여기 쿵, 저기 쿵, 보는 사람이 안쓰러울 것이다. 따라서 앞으로는 로봇이 살지 못하는 아파트는 구식의 낡은 아파트가 된다는 의미다. 현재 지어진 소형 아파트는 전부 재건축이나 리모델링 등을 통해 하나씩 대형 아파트로 탈바꿈해 나갈 것이다.
한 가지 더. 환율 하락으로 조만간 우리나라 1인당 국민소득 2만 달러 시대가 올 것이다. 선진국의 사례를 보면 국민소득 1만 달러에서 2만 달러 사이에서 주거시장의 혁명적인 변화가 일어났다.
1만 달러 이전에서는 사람들이 양적 변화를 추구했다면 그 다음 구간에서는 질적 변화를 추구하게 되며, 이 랠리는 3만 달러 시대가 될 때까지 계속된다. 일본의 부동산 버블이 꺼질 때도 일본의 국민소득은 87년 이미 3만 달러를 넘은 상태였다.
우리나라의 현재 1인당 주거면적은 6평이며 일본은 10평이다. 이것은 양국의 국민소득과 상관관계가 매우 높다(현재 일본 1인당 국민소득은 3만7000달러 수준). 따라서 이 역시 앞으로 중대형의 시대가 올 것임을 암시하는 대목이다. |
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부동산 수익률‘제대로’계산하자
당신은 대출 2억원을 끼고 4억원짜리 아파트를 마련한다. 그리고 비과세 조건인 1가구 1주택, 3년 보유 2년 거주 요건을 충족하고 팔려고 한다. 대출금리는 6%로 가정하겠다.
1. 취득세 520만원, 등록세 560만원
2. 대출이자 2억 x 6% x 3년 = 3600만원
3. 이사비/인테리어/보수비 등 870만원
4. 중개수수료/제1종 국민채권/인지대/등기 수수료 등 300만원
5. 금융 기회비용(예금금리 5%) 3150만원
총 9000만원의 주택구입 비용이 들었다. 스트레스, 발품 등 여러 가지 무형의 비용까지 감안한다면 4억원에 산 집이 3년 후 5억원이 되어 있더라도 당신은 투자해서 돈을 번 것이 아니다. 이렇게 비과세 조건을 충족시키고도 1억원 상승은 의미가 없다. 양도세 과세 대상이거나 2주택자 이상이라면 실제로 ‘수익이 발생했다’고 말하려면 상승폭이 두 배 이상은 돼야 할 것이다. 앞으로는 실거래가 과세와 양도세 등 각종 세금문제 때문에 단기 투자는 위험하다. 선점화 전략으로 10년 후를 내다보자. |
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